ПРАВО: и так бывает

Договор дороже ренты

На фоне маленьких пенсий и растущей инфляции заключение договора пожизненного «содержания с иждивением», или ренты, может стать настоящим спасением для одинокого пожилого человека, которому необходим уход, и это, порой, единственная возможность прожить старость не за чертой бедности. Они готовы использовать свою квартиру как некий актив, позволяющий им покупать необходимые продукты и лекарства, приобретать новую мебель и бытовую технику. Действительно такой договор, если он составлен правильно, гарантирует пожилому человеку либо выплату определенной суммы в месяц, что-то вроде второй пенсии, либо «сервис» на ту же сумму, например покупку продуктов питания, лекарств или уборку по дому. Но если такой договор составлен неверно, то есть не совсем четко и ясно прописаны обязанности сторон, в конечном счете он может быть признан недействительным? Вот тогда и начинаются хождения по судебным инстанциям…

Проще говоря, суть «договора пожизненного содержания с иждивением» заключается в том, что получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять это самое пожизненное содержание с иждивением (в какой форме – это уже как стороны договорятся). Получается своеобразный бартер – за уход и практически символическую плату (а она по сравнению со стоимостью недвижимости действительно символична!) вы получаете в наследство целую квартиру. Заключать такой договор с обеих сторон имеют право дееспособные лица. Поэтому закон не запрещает любому человеку заключить такой договор не только для себя, но и для другого человека. Права же сторон при расторжении такого договора защищены не в равной степени. Получатель ренты при расторжении договора получает назад свою квартиру или эквивалентную указанной стоимости квартиры в договоре сумму денег – при невозможности вернуть квартиру. А плательщик ренты оказывается в еще более сложном положении: его права закон защитил лишь абстрактно. Поскольку, по закону, «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков», в то же время «плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных расходов».
В Промышленный районный суд г. Владикавказа нередко поступают иски граждан о расторжении договоров ренты, и в большинстве случаев инициатива, естественно, исходит от получателей ренты. В любом договоре пожизненной ренты предусматривается пункт о расторжении оного, если одна из сторон исполняет свои обязательства ненадлежащим образом. Вот этим-то пунктом и пользуются некоторые предприимчивые граждане.
Пенсионерка Тамара (фамилию мы не указываем по понятным причинам) обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты на условиях пожизненного содержания, который она заключила с некой женщиной четыре года назад. Как выяснилось впоследствии, заключила зря и впопыхах. Бабушка Тома – инвалид первой группы, поэтому неудивительно, что уход ей был жизненно необходим в силу одиночества и мизерной пенсии. Именно по этой причине она убедила супружескую пару, державшую неподалеку от ее дома продуктовый ларек, взять ее на иждивение, взамен пообещав, конечно, оставить им в наследство свою квартиру. Было, правда, еще одно условие, на первый взгляд, существенное: ее квартиру уже делила на правах собственности другая женщина (которая, впрочем, по словам бабули, была «мошенницей и стопроцентной аферисткой»). Дело в том, что в начале года, поведала сочувствующей паре бабуля, она попросила эту женщину приобрести для себя квартиру, дав денег. Однако новый дом бабуле совсем не понравился, и она заставила женщину его продать. Вот только в результате всех этих операций по купле-продаже недвижимости, как уверяла бабушка, женщина заработала на ней как минимум 130 тысяч рублей. Да и половину квартиры оформила, как внезапно выяснилось, на себя, не осуществляя взамен никакого ухода за хозяйкой. Впрочем, конец этой душещипательной истории удалось положить на удивление быстро – супруги, к которым обратилась за помощью бабушка, быстро выселили женщину из квартиры и помогли пенсионерке вернуть часть утерянной было квартиры.
Отношения же между бабушкой и новыми опекунами стали складываться по знакомому сценарию, начавшись с просьбы пенсионерки приобрести для нее более удобную квартиру…
Женщина на протяжении ряда лет исправно приобретала для пенсионерки необходимые лекарства и ежедневно – продукты питания. Убирала в квартире, ухаживала за ней после того, как та попала в больницу, отмечала ее дни рождения. А в ответ слышала лишь брань и недовольство, скрепленное убежденностью бабушки в том, что ее хотят уморить голодом и завладеть квартирой. Еда, которую приносила женщина, бабушке совсем не нравилась, а в поисках определенного сорта хлеба приходилось порой бороздить весь город. В итоге бабушка, обвинив женщину в приключившемся с ней инфаркте и катаракте, объявила, что та ничего от нее не получит. И для пущей убедительности обратилась в суд – расторгнуть договор ренты.
Однако не учла бабушка свидетелей ежедневной заботы за собой – многочисленных соседей и социальных работников, которые периодически наведывались к ней в гости, что позволило суду под председательством федерального судьи Ф. Моргоевой, тщательно изучившей материалы дела, исковое заявление пенсионерки оставить без удовлетворения. Впрочем, были и другие доказательства – «журнал услуг», который вели обе стороны, и путаные показания самой бабушки, которая нет-нет и проговаривалась о том, что посещали ее ежедневно и «с чувством».
Но бывают наверняка случаи, когда и свидетелей нет, и все услуги производились, что называется, «из рук в руки», то есть без соответствующих документальных подтверждений и чеков. В таких случаях квартира остается у бабушки, деньги пропали безвозвратно, а у такой старушки, глядишь, уже новый контрагент, который точно так же будет стоять в суде через несколько месяцев (лет) спустя.
Впрочем, не стоит воспринимать всех, заключивших договор пожизненной ренты, как недобросовестные стороны. Но даже если есть стопроцентная уверенность, что пожилой человек не намерен в будущем прибегнуть к различному роду уловок, меры предосторожности соблюдать все же будет нелишне. Ведь нет никакой гарантии, что после смерти владельца квартиры не появится предприимчивый родственник, чтобы в полной готовности вступить в права наследования.
Н. ГАЦОЕВА, пресс-служба Промышленного районного суда г. Владикавказа.

---